賃貸住宅建築ナビ|健全賃貸住宅|賃貸住宅づくり羅針盤|時代背景

　衆知のように日本の人口減少が始まっています。我が国は戦後一貫して人口増の道を歩み経済が成長し続けてきました。ここへきてその流れが大きく変わってきているのです。これまでは人口増が減速停滞してきていたにもかかわらず賃貸住宅・戸建住宅の過剰供給が大きな社会問題にならなかったのは核家族化による世帯数の増加があったからです。しかし人口減少拡大と世帯数の頭打ちにより一気に賃貸住宅・一般住宅の空家が社会問題化してきました。戸建住宅・賃貸住宅・別荘・セカンドハウスなど住宅種類を問わず空家が拡大していることが明るみになっています。今までは住宅建設を政府が政策として煽ることで景気刺激をしてきました。しかし国内の空家が急増し出してきており、もはや今までのような調子で賃貸住宅・一般住宅を景気刺激のための手段としてつくらせ続ける訳には行かないのです。現実に賃貸住宅・戸建住宅の空家が日増しに増加してきて社会問題化してきているので政府が慌てて空家対策をせざるを得なくなってきました。いつの時代でも持ち家を持たない人々がいなくなることはないので賃貸需要がなくなることは決してありません、がしかし賃貸住宅が供給過剰となったことが問題なのです。これからもちゃんとした生き残れる賃貸住宅であれば経営不安は起きないと思います。

　住宅大量供給をしてきたのはハウスメーカー・建売業者・ディベロッパー・アパートメーカー・マンション建設会社等です。特にアパートマンションに限って言えばこれら量産メーカーに加え投資型物件供給業者も金太郎飴的な似たような物件を見境なく全国的に多くつくりまくってきました。日本国中どこへ行っても同じ風景になってしまいました。同じものをたくさんつくれば入居者から飽きられてしまうのが自明の理です。さらに同じものをたくさんつくれば価格を抑えられるのが一般的な傾向なのですが、現実は真逆で量産メーカーはより利益を多く取るために普通に建設会社でつくるより割高な工事請負価格で受注をし、投資型物件供給業者は質的に陳腐な物件に高い利益を上乗せし高い売値で販売し続けているのです。当社は長年賃貸住宅の設計監理の仕事を続けているのですがこれまでの経験を振り返って見ると、サブリース・入居保証の上乗せ分が含まれているから仕方ないのかも知れませんが当社が鉄筋コンクリート造(RC造)マンションを建てる値段とそう変わらないかむしろ高い値段でハウスメーカー等が軽量鉄骨造のアパートを提案しているのに幾度となく遭遇しています。また投資型物件について見れば投資型物件供給業者がしっかり儲けた後のダシガラを投資家・購入者が買わされているのです。

　投資型賃貸住宅が近年特に異常に多く建てられています。今は貯金しても殆ど利息が付かずまた株・債権などもリスクが高く普通の人は手を出せません。そこで異常超低金利に目を付けた業者が投資型賃貸住宅をつくりこれを買わせる商売を盛んにやっています。この世界の決定的落とし穴は一番儲けているのは投資家・購入者ではなく実はつくり手・売り手側(開発業者・不動産屋など)であることでその分投資家・購入者のリスクが高まるのです。こけおどしデザインで入居者を引き付ける作戦なので真の住み易さには問題ありですが、それを投資家・購入者に儲かるように見せかけるため高過ぎる家賃設定をしているので呆れます。結局は相場逸脱の高い設定家賃も取れず入居率も低迷する結果となります。投資型賃貸住宅業者の真の狙いは投資家・購入者の利益ではなく投資家・購入者を餌食にすることにあるように思えます。昔から景気拡大政策の都度投資型賃貸住宅が量産され続けその不良ストックが既にたくさん市場にあります。今新たに高過ぎる家賃で完成時入居率低迷物件を産んでいます。安定して入居してもらえるのは健全性があり住み易くて入居者目線でつくられ家賃も相場のレンジにあるものです。そもそも賃貸住宅で大儲けできると思うことこそが幻覚であることに投資家・購入者は気付くべきです。

　従来型賃貸住宅は先祖の土地を守る為の相続税対策とか遊休土地を活用して固定資産税の原資を得る目的がメインです…賃貸住宅と言う名の“快適健全な住まい”をつくり入居者から家賃を頂き土地を守ると言う土地活用目的です。今投資ブームに煽られた投資型賃貸住宅はその名のとおり投資目的で賃貸住宅を建てるものです。デジタル大辞泉によれば投資とは利益を得る目的で事業・不動産・証券などに資金を投じることで、転じてその将来を見込んで金銭や力をつぎ込むこととあります。即ち賃貸住宅と言う名こそ付いていますが言わば金の卵(収益)を産ませる鶏舎(チキンハウス)なのです。この鶏舎は“健全・快適な住まい”ではなくリスクを伴う“金融商品”と思えば分かり易く、逆に従来型賃貸住宅はリスクを極力避けるのが一般的な考えです。結果的には入居者にとっては“金融商品”より“健全・快適な住まい”の方が居心地が良さそうです。そして“金融商品”である投資型賃貸住宅は投資集中による供給過剰で空室拡大パニックが起きていますので、鶏がなかなか中に入らないかまた入っても普通の白い卵しか産みません。方や従来型賃貸住宅はこのところの建築費高騰・投資型賃貸住宅大量供給のため息を潜めつくられていないので本当の“快適健全な住まい”である良質賃貸住宅の不足が顕著になってきました。