賃貸マンション建築相談
ステップ1…面談打ち合わせ
まずあなたのお考え・お気持ちをしっかりとお聞かせください。何のために賃貸マンションを検討しているのかをはっきりさせることからスタートしたいと思います。土地活用のためなのか？資産運用のためなのか？相続税対策(＋固定資産税・都市計画税)のためなのか？既存マンションのリフォーム・建替えを考えているのか？マンションオーナーになりたいためなのか？賃貸マンションを検討する目的は人によって種々様々ですがその目的によって進め方が変わってきますので一番肝心なところです。初めてマンション経営をされる方にも分かり易く説明をさせて頂き対応致します。
①面談・打ち合わせ…オーナーと設計監理者との意思疎通の確立
②目的・動機の明確化…土地活用・資産運用・相続税対策など様々
③現状認識…賃貸住宅供給過剰を踏まえ経営戦略・見通しがあるか
④マンションの特徴…長所：建物の減価償却年数が長いので長期で資金を借りられる。
木造・軽鉄造に比べ遮音性・耐火性に優れ居住性がよい。
木造・軽鉄造に比べ耐久性が優れ建物の劣化がゆっくり。
木造・軽鉄造に比べ家賃レベルが高く設定できる。
火災保険料が木造・軽鉄造に比べかなり安くなる。
短所：木造・軽鉄造に比べ建築工事費が高くつく。
木造・軽鉄造に比べ建築工事費が高い分資金回収が長い。
建物が重いので基礎＆杭打ち工事にコストかかる。
木造・軽鉄造に比べ工事期間が長くかかる。
最終的に取り壊すとき解体工事費が高くかかる。
ステップ2…事業計画づくり
お聞きした目的に添ってご一緒に建築計画をつくりましょう。計画地に賃貸住宅としてのニーズが実際にあるのかどうか検討します。ニーズがなければ代替地を考えましょう。ニーズを的確につかんだ上で単身者向け/ファミリー向けそのどちらが向いているのか探究し住戸タイプを検討します。その上で計画地に一体どれくらいの規模・階数・戸数の賃貸マンションがつくれるのか？また配置計画はどう考えればよいのか？建築基準法・関連法規・諸規則を踏まえた上で確かな建築計画を練り上げて行きます。
①計画地の確定…地形(じがた)・支持地盤・交通手段・利便性で決める
②住戸タイプの確定…単身者/ファミリー向けの何れか・広さ・間取り
③建築計画の作成…建築基準法・関連法規などを踏まえた上で計画作成
④計画上の留意点…賃貸マンションはS造よりもRC造のものが圧倒的に多い。遮音性・耐火性に
優れているがその分気密性が高いので結露対策を充分に考える必要がある。
⑤マンション市場の現況…過去の政府の景気刺激策の都度都会では投資目的の単身者向け(1K・
1R)賃貸マンションが急増しストックが増えることが繰り返され既存物件数が大量に積み上がっている。結果単身者向け賃貸マンションは古いものも粗悪なものも合わせれば相当な供給過剰状態になっているので厳重な注意が必要です。反面利回りを考えるとファミリー向け(2LDK・3LDK)が割に合わないのであまりつくられておらず質の高いファミリー向け賃貸マンションはそれほどだぶついていないと言う市場のいびつな特徴がはっきりとしている。
ステップ3…家賃・共益費・駐車場料金などの調査
賃貸マンションの収入は家賃・共益費・駐車場料金・敷金・礼金などから成り立っています。これらの価格は近隣相場によって左右されます。相場を無視してこちらで勝手に決めて募集する訳には行きません。不動産仲介業者に聞き合わせするなどして妥当な価格を設定します。当然間取りの良し悪しで家賃は違ってきますのでできるだけ優れた間取りで計画する必要があります。どこにでもあるような金太郎飴的な間取りでは家賃があまり取れずまた家賃下落のスピードも速いのが一般的傾向と言えます。
①家賃の設定…エレベーター有りは高層階ほど高い、エレベーター無しの場合上階は安い
角住戸は高く中住戸は少し安い、(最近では１階の家賃は低い傾向あり)
②共益費の設定…エレベーター有りと無しでは価格が異なるし戸数の数でも異なる。
③その他収入(敷金・礼金)の設定…最近では敷金・礼金無しの物件も結構よく見受ける。
※ハウスメーカー・マンション専門建築業者は高い建築工事費で受注できるよう相場より
高い無理な家賃設定にすることが多く注意を要する。(自身で相場家賃を調べる必要あり)
ステップ4…資金計画検討
つくられた建築計画にしたがって建築工事費が一体いくらくらいかかるのか概算工事費を割り出します。また建築して完成引き渡しを受けるまでに総額でどれだけの事業費用がかかるのかを見極めます。建物が竣工し事業がスタートするまでには建築工事費だけでなく設計監理費・許認可費用・登記費用・不動産取得税・火災保険料・諸費用・消費税などの費用が必要ですのでその全体でかかる費用を知っておく必要があります。また建物完成後に発生する費用(不動産取得税・固定資産税等)も予め知っておく必要があります。ここまで知っておけば想定外の出費が出てきてびっくりすることはありません。
①建築工事費の割り出し…建設会社から概算工事費を聞くなど推定工事費を確認
②事業費用総額の算定…設計監理費・許認可費用・登記費用など費用総額を確認
③諸税の割り出し…不動産取得税(建物取得に伴う)・登録免許税(保存・抵当権設定）
④毎年かかる経費の割り出し…固定資産税・都市計画税・管理費・維持修繕費等
⑤自己資金と借入金…収支バランスを考慮した上で双方の資金割合を検討し判断
※相談先の選択は結果を大きく左右しますのでご注意ください…最初が肝心。
TEL.
052-773-4670
