その種類|賃貸住宅(貸家,アパート,マンション)|立地|つくり方|依頼先

　賃貸建築を建てる以上は入居需要のある土地を選び計画しなくてはなりません。とりあえず今自分が持っている土地でとにかく作ってしまおうと言うのは極めて危険・無謀なやり方です。需要が全くない土地に賃貸建築を作っても借り手は現れません。また需要のある場所であっても接道状態・土地広さ・土地字型・土地高低差・地盤状況・周辺環境などによっては建てないほうがよい土地もあります。また近隣の環境や近隣建物状況によっては建てても借りてもらえないような条件の土地もあります。

　所有する土地に賃貸建築のニーズがない場合もしくは土地を所有していない場合には土地を買って賃貸建築を建てると言う方法があります。このときには前述のように需要のある土地を選んで購入してください。過去には建築工事費が比較的安定している時代でかつ土地購入費も高くないケースであれば土地も建物もオール借金で事業収支が合わせられることもありました。しかし今日では建築工事費高騰・賃貸建築供給過剰(特に低層アパート・投資型物件)により土地は自己資金で買うのが一般的です。

　※詳しくは賃貸住宅土地選びのコーナーをご覧ください。

　賃貸建築をどのようにして造ればよいのか？土地の選定から始まりどんな計画をたてればよいのか全てお任せは危険です。今の賃貸住宅市場の状況と時代背景をよく知った上、また刻一刻と変化をしている賃貸建築市場に柔軟に対応しながら事業計画をつくる必要があります。どんな計画がよいのかも自信で見極めた上で、また事業計画の内容も自信でチェックできるぐらいになるとよいでしょう。家賃相場も自分自信で調べてください。そうすれば提案される事業計画にだまされることもなくなります。　

　建築工事費も業者の言い値価格でやらされるのではなく世間相場をよく調べた上で、決して高い建築工事費でやらされぬよう充分注意して下さい。高い建築工事費でやらされた場合は相場を無視した高い家賃設定になる可能性が高く最初の募集から苦しいスタートを切ることになります。これを防ぐための最善の方法はハウスメーカー・建設業者に設計施工一括発注で丸ごと発注せず設計施工分離発注スタイルで建築設計事務所に設計監理を依頼しその設計図に基づき建設会社に競争入札して貰うことです。

　※詳しくは賃貸住宅経営・失敗しない賃貸住宅づくりのコーナーをご覧ください。

　賃貸建築を作ろうとするときの依頼先はハウスメーカー・アパートメーカー・マンション特化建設会社・一般建設会社・建築設計事務所などが主だったところです。最終的には自己責任ですからどこへ頼むかはご自身の自由なのですが、頼んだ先によって建物完成後の結果には大きな違いが生じます。同じものを作るのであれば大きい会社や中間に複数の介在がある場合はかなりの割高になるのは必至でしょう。賃貸住宅事業経営の観点に立ちビジネスライクで考えればあまり賢明な方法ではありません。

　最も賢い方法は設計監理を分離し建築設計事務所へ依頼、施工は建設会社で競争入札をしてコストを抑制し建てる方法…設計監理を分離すれば設計時に如何に工事で利益を上げるかではなく如何に入居者満足を図れるかに設計の視点がガラリと変わります。入居者が納得・満足でき入居者目線で作られたものが最終的には生き残れる賃貸住宅ですしまた設計事務所に現場監理をして貰える点でも安心です。大手業者に設計施工一括発注で高いコストを払えばその分割高な家賃にせざるを得なくなります。

　※詳しくは賃貸住宅経営・失敗しない賃貸住宅づくりのコーナーをご覧ください。

　賃貸建築の構造としては木造・軽量鉄骨造(ＬＳ造)・重量鉄骨造(Ｓ造)・鉄筋コンクリート造(ＲＣ造)・鉄骨鉄筋コンクリート造(ＳＲＣ造)の5種類です。一般的には低層アパートは木造・ＬＳ造が多く、中高層マンションは建築基準法からＳ造・ＲＣ造・ＳＲＣ造になります。木造・ＬＳ造は建築工事費が他構造より安く造れます。しかしこの構造はハウスメーカー・アパートメーカーが提案してくる場合には意外に高くつきＲＣ造の建築工事費と変わらないような値段を出してきますので要注意。

　木造・ＬＳ造は建築工事費が安いメリットはありますが最大の弱点は火災に弱く遮音性に乏しいことです。Ｓ造・ＲＣ造・ＳＲＣ造で火災が発生しても一部屋くすぶって鎮火しますが、木造・ＬＳ造で火災が発生すると全焼したと言うニュースをよく聞きます。故に耐火建築物であるＳ造・ＲＣ造・ＳＲＣ造と比べると火災保険料がかなり割高になっています。また遮音性がないことで木造・ＬＳ造のアパートに住んだ経験のある人が二度と木造・ＬＳ造のアパートに住みたくないと言う人がいるのも事実。

　※詳しくは賃貸住宅計画進め方のその4…どんな構造でつくるのか？のコーナーをご覧ください。