ニーズ把握|競合回避|サブリース・家賃保証回避|工事費抑制|経営心得

　賃貸住宅(貸家・アパート・賃貸マンション)は分譲住宅(建売・分譲マンション)などと比べれば非常に難しいものがあります。分譲住宅はうまくお客さんに買わせてしまえばそれで全てよい訳です…即ちまんまと買わされてしまえばしまったと思っても後の祭りなのです。自己の所有物になってしまってはおいそれと元へ戻す訳には行かないのです。諦めてその住宅に住み続けることになるのです。それに比べて賃貸住宅は本当に質的な住み易さを追求してつくらねば大変なことが起きてしまいます。無知・未経験な部屋探しの人に対してデザイナーズ・流行り・こけおどしデザイン等で言葉巧みに誘導し賃貸契約に結び付けまんまと入居させたとしても実際に住んで見て居心地悪ければ分譲住宅と違いさっさと入居者は住み替えられるのです。ここに賃貸住宅づくりの最大の特徴があるのです。住む人を甘く見てどうせ賃貸住宅なんだからと舐めてかかると致命的な失敗につながる怖ろしさがあるのです。結局売ってしまえば後は野となれ山となれという分譲住宅と比べると賃貸住宅は現実に住んで見て納得して貰えることが必要不可欠なのです。この点で賃貸住宅づくりは極めてシビアに考える必要があるのです。

　賃貸住宅経営は株式投資・投資信託・マネーゲーム等とはあきらかに違います。入居者が支払ってくれる家賃でオーナーの経営が成り立っています…昔風に言えば店子さん・大家さんの関係です。所有権等を売買してその利鞘を稼ぐと言った単なる金儲けと同じにはなりません。中には物件の売買で儲けようい言う人もいますが賃貸住宅経営と言うことからすれば本来的なあり方ではありません。賃貸住宅経営と言うからにはより良い賃貸住宅物件を所有管理し、満足して入居してもらえるように経営努力をすることに本来の意義があります。そう言う観点から見れば収益と言うことだけに着眼し投資の対象として賃貸住宅に群がって金儲けの餌食としか思わない(REIT/不動産投資信託や不動産投資)今の社会の風潮は如何なものかと思います。賃貸住宅経営と言うのは昔から持ち家を持たない人により良い住まいの場を提供すると言う社会性を帯びた事業なのです。賃貸住宅経営に様々な税制上・制度上の優遇措置があるのもこのことが背景にあるからだと察せられます。もともと賃貸住宅経営は主に地主さんが相続税・固定資産税対策でやっていたので今のような不動産投資でと言うのはあまり目立ちませんでした。

　賃貸住宅経営は建てられる土地を所有し、建設資金を用意(自己資金・借入金問わず)できる人であれば誰でも参入できます。また中古物件を購入することでも経営を始めることがいつでも誰でもできます。過熱景気のときは土地購入資金・建設資金の全てを借入して賃貸住宅経営に載り出した人もいました。また中古物件を土地・建物ごと購入する資金を全額借入した人もいました。しかし今は物件供給過剰時代で空室も多くそんなに家賃も吊り上げられません。このような全額借金のやり方ではなかなかうまく行かなくなり危険性が高いので銀行が全額融資してくれることも少なくなりました。競争時代に突入し全額他人のふんどしで相撲を取ることは非現実的になりました。土地はもともと所有していて、建設資金は一部自己資金を入れることができるくらいの人でないと健全な賃貸住宅経営は難しいと言っても過言ではありません。また中古物件購入で始めようとしてもある程度は自己資金を用意できなくては経営に不安があります。そして何よりも需要がある場所・需要のある物件であることが成功するための必要絶対条件となります。参入は誰でもできますが成功は誰でもできる訳ではないと言うことです。

　賃貸住宅経営が誰でも参入できるビジネスと言うことは、裏返せば世の中に昔から賃貸住宅がたくさんあると言うことです。古くは長屋・下宿・借家に始まりアパート・賃貸マンション・分譲賃貸・社宅・寮等とにかく様々な種類のものが一杯あります。また戦後の住宅不足を補うために住宅都市整備公団・地方自治体等が積極的に公費を使って団地開発をして賃貸共同住宅を全国で大量供給をしていた時代もありました。築年数も新築あり中古ありと千差万別に存在しています。そのつくりも木造・軽鉄造・鉄骨造・RC造・SRC造等バラエティに富んでいます。賃貸住宅の経営に参入すればこれらの膨大な物件数の賃貸住宅の中で厳しい競争にさらされることになり、この中で順調な経営をして行かねばなりません。しかしオーナーになるためには資格試験があるとか、実務経験が必要であるとか適正試験があると言う訳では決してありません。チャンスがあれば老若男女いつでも誰でもオーナーになれるのです。即ち競争相手に負けないよう優良な賃貸住宅を所有しかつ相応な家賃設定をし適切な管理をきちんと行わなければ、他の良い物件に入居者を奪われたちどころに入居率は低下してしまうのです。

　建物を所有しているとどうしても修繕は避けて通れません。共用部分のメンテナンス(照明器具光源の取替え・消防器具の点検/取替え・オートロックの点検・防犯カメラの点検・エレベーターの保守点検・樹木の手入れ・給水装置の保守点検・排水経路の点検・浄化槽の点検等)が日常的に必要です。退去時には住戸内のリフォームが個々に必要となります…汚れたクロスの張り替え・傷んだ内装材・住宅設備の修繕等。また設備は法定償却年数が15年になっていますが、現実には10～15年くらい(よく長く持っても20年くらい)で寿命がきます。寿命がくれば取替えが必要になりますし、それまでに不具合がでれば当然修理が必要になります。建物本体については木造アパートの建物の法定償却年数は22年・軽鉄アパートは鉄の厚みにより19年～27年と寿命が短かいです。実際にもRC造の建物より傷みが来るのが早くそれだけ修繕工事の頻度が高くなります。それに比べRC造の法定償却年数は47年ですからその寿命は長くよほどのことがない限り大きな修繕工事が必要となってくることはないと思います。ただしRC造だとクラックが入れば程度によりその都度対応が必要となります。共通事項として屋根等の防水保証年数は10年ですので10年以内のトラブルは施工者負担、10年越えのトラブルはオーナー負担で補修工事をします…当社では雨漏りトラブルを防ぐ為にこれまで陸屋根を避け原則勾配屋根を採用しています。