ブログー2024年
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賃貸住宅見晴台 今何が起きているのか賃貸住宅
2024-01-10
賃貸住宅で今現在起きている事象
1.一般賃貸住宅は最近の建築工事費高騰で事業収支計画が合わなくなり新築物件供給が激減している。
2.投資賃貸住宅はつくり過ぎ過剰供給なのに追打ちをかけるようにまだ執拗につくり続けられている。
3.ハウスメーカー・アパートメーカーが借上保証付き(びっくり家賃)で新築賃貸住宅をつくっている。
1について…建築工事費が安いときの約1.8～2倍(RC造・S造)に跳ね上がっています。反面家賃は多少上がり気味ですがそれほど上がっていません。結果新築の計画をしても表面利回りがかなり低くなり大きい会社で話を進めればほぼ銀行融資が付かず実現できません。ただし資産家であれば融資も付くし自己資金でやれば無論実現できます。一般賃貸住宅新築供給は全体として激減しているのが現状です。
2について…投資賃貸住宅集中地域では物件過剰です。多すぎて新築でも埋まらないのでディべロッパーが仲介業者に3～4ヶ月分仲介手数料を出すから何とか決めて欲しいと泣き付いてくるそうです…それを購入した人が次の入居者を入れるときに困窮するのは必然。物件が多いのは部屋探しをする人にはよいのですが所詮投資物件なので窮屈で割高な家賃です…質・適正家賃を求める人には馴染めません。
3について…いわゆる量産系賃貸住宅ですが建築工事費高騰だからと言ってつくるのを止めれば企業に取って死活問題で止める訳には行きません。そこで考え付いたのが借上げ保証をして工事費上昇分以上に相場逸脱家賃(グレードアップと称し)の募集物件をつくることなのでしょう…相場より２割～4割くらい高い家賃です。しかしそんな現実離れの家賃は一般の部屋探しの人には到底受け入れられません。
以上のことから投資・量産系賃貸住宅は過剰に建てられているが適正家賃で入居できるノーマルな一般賃貸住宅はあまり建てられていないと言えます。その影響か既存一般賃貸物件(質の良いものに限る)の入居状況は順調です。海外マネー・投資家・投資企業・資源インフレ等に起因する分譲マンション・建売住宅価格高騰でマイホーム取得を断念する庶民が増えている社会情勢を考えれば我が家の代わりとして住めるようなかつ適正家賃で入れる良質・快適な一般賃貸住宅供給がいっそう求められます。高騰の為めっきり建たなくなった遮音性・耐火性に優れたRC造一般賃貸住宅の価値は上昇するでしょう。
