賃貸設計|賃貸住宅設計|賃貸マンション設計|賃貸建築相談|賃貸づくり相談

　これまでのスタンダードな賃貸づくりは土地を所有する地主さんが固定資産税・相続税対策・土地活用などのため銀行融資を受け賃貸住宅をつくってきました。以前の事業収支計画の表面利回りであれば実質利回りも安全レベルにあったので建築事業費のほぼ全額を借りられました…借入金で建築事業費を賄っても資金ショートは起きなかったのです。一般の地主さんでも気軽に安定した賃貸住宅経営参入をすることができていたのです。全国津々浦々でアパート・賃貸マンションが建てられてきました。

　しかし建築工事費高騰で事業収支の表面利回りがかなり低くなってしまいました…当然実質利回りは危険レベルへとダウンし借入金が多いと資金ショートを起こしてしまいます。銀行はこの悪化した事業性では融資をしてくれません。結果一般地主さんの新築賃貸物件はぱったり建たなくなりました。しかし量産業者・マンションゼネコンは建てねばなりませんので事業収支をよく見せる方法として借上保証を付け家賃相場無視の高額家賃で事業計画をつくり地主さんに建築させることが横行しています。

　相場無視高額家賃の新築賃貸住宅に入れる人は一部の人です。大多数の人はそんな新築物件は避けて既存物件から部屋探しをします…結局高額家賃の新築物件は敬遠されます。建築高で高額家賃にしないと収支が合わず事業計画が成り立たないのでと家賃を大幅に吊り上げるのはオーナー・事業者の勝手な都合に過ぎません。そんな都合は部屋探しの人には一切関係ありません。また家賃保証もあてにはならず家賃を大幅に下げることになります。借りて貰える家賃にするのが賃貸住宅経営上の基本です。

　今後はまともな賃貸住宅をつくり賃貸経営するには以前のように建築事業費をほぼ借入金でやることができなくなったと言うことです。対策としては設計施工一括発注を止め設計施工分離発注にし施工を競争入札で決め工事金額を下げ、さらに以前に比べ事業収支の表面利回りが低いので実質利回りが安全レベルになるところまで自己資金を投入をすることが必要です。賃貸住宅経営するにはある程度の資金が必要な時代になったのです…土地さえあれば誰でもオーナーになれる時代ではなくなったのです。