賃貸設計|賃貸住宅設計|賃貸マンション設計|賃貸建築相談|賃貸づくり相談

　建築コストが上がり過ぎて工事費が高騰し事業収支が悪化しています。この改善法はできるだけ自己資金を入れ借入金を減らし実質利回りを上げること…返済金を少なくし実質収支を改善するのが最も効果的方法です。相続税対策目的で借入れする場合でも賃貸住宅事業自体がきちんと成り立つように検討します。とにかく借入金ありきと考えるのは危険で賃貸住宅事業で失敗すれば本末転倒になります。

　事業収支をよくするには創意工夫してレンタブル比のできるだけ高い計画にすることです。レンタブル比とは賃料の取れる専有部分面積を全体面積で割ったものです。共用廊下・共用玄関・階段・エレベーター・バルコニーなど非専有部分は賃料が取れないのでこれらの面積をできるだけ圧縮すればレンタブル比が高くなり収益性はよくなります。結果建築工事費が下がるのと同様に収益性が上がります。

　建築事業費は純粋に工事にかかる費用だけにするのがベスト。賃貸住宅をつくるには設計監理する建築設計事務所・施工する建設会社だけあれば事足ります。賃貸住宅の経験豊富な建築設計事務所・賃貸住宅の施工実績多い建設会社に頼めば安心です。それ以外のコンサルタント・ブローカー等に頼らず余分な費用を払わないこと…そうすれば建築工事費を含む総事業費は下がり収益性はよくなります。

　賃貸経営に不安を感じ業者に借上げ保証を頼む人がいます。しかし収入総額から十数％を保証料で抜かれることは実質利回りを直接低下させて事業収支を悪化させます。また保証は定期メンテナンス等がセットになっていたりして不必要な改修工事等で利益をしっかり吸い取られます。また家賃が下がらないと思うのも大間違いです。保証にすがるような計画なら最初から止めた方がよいと思います。

　収益物件として賃貸住宅を検討している人は投資系賃貸住宅に手をださぬことをお薦めします。ディベロッパー・不動産屋等業者が最初に利益を載せた売価で売るので利回りがその分低下します…設定家賃も割高・専有面積狭小・窮屈な間取りで住みにくく、また建っている所は空室が多い供給過剰地域に集中しています。それに手を出して賃貸住宅事業をやれば錘を付け泳ぐようなもので極めて危険です。

　既に賃貸住宅を所有している方はこれをリノベーションして再生し付加価値を高めることで新築に近い家賃で募集し直すのも一つの方法です。また所有していない方は質の良い中古物件を探し出してできるだけ安く購入した上で同様の方法を取ればよいと思います。今の高騰した新築工事費に比べれば改修工事費はかなり安く済みます(躯体工事費はかからない)ので事業収支を向上させることができます。