賃貸住宅見晴台|建築業界見晴台|久里屋設計界隈散策

　今年に入り不動産投資向けの融資が金融庁の指導で原則ご法度となりまたスルガ銀行事件もあってか大変厳しい状態が続いています。投資家に対して以前は土地・建物のダブル融資もあったようですが今では銀行は全く取り合わないそうです。それどころか計画地が自己所有地や自前資金で買った土地だとしても建設資金全額借入が難しくなり少し自己資金を入れて欲しいと言うのが一般的な話になっています。賃貸住宅中古物件購入資金の融資もほんとに高い利回りが出るのか審査が厳しくなっています。

　金融庁の懸念や銀行の融資態度変化の背景には行き場を失ったお金がこの4～5年不動産投資(特に分譲マンション・賃貸住宅等の住宅系)に集中し、また節税対策のアパートも合わせて賃貸住宅がかなりの供給過剰になってしまった現実があります。前のバブルも似たような現象が起きましたが今回は海外からのマネーの流入が大きく増幅させていると言う特徴があります。人口減少下で度を越した供給過剰をすればもはや投資は絵に書いた餅なのです。金融庁・銀行の対応はもはや手遅れの感が否めません。

　銀行筋によるとハウスメーカーやアパート・マンション建設業者による賃貸住宅計画が建築工事費高騰で表面利回りが5％内外になっているとのこと。このレベルでは空室拡大時に大変危険になるので融資等で係わることはできないとの見解。また入居者が入る見込みが薄いのに矛盾だらけのサブリース・家賃保証等で裏打ちされた節税対策アパートについてもこれまでのような安易な融資には二の足を踏んでいるようです。行き詰まるのは借り手だけでなく銀行も道連れになるとようやく目覚めたようです。

　世間では箸にも棒にもかからぬ危険な業者ベースの賃貸住宅計画が一杯です…反面優良な賃貸住宅計画は逆に不足気味です。融資でとん挫した事業計画の中には立地条件もよく本来優良な計画可能な良い土地も含まれています。そんな事案については融資が付いて優良な賃貸住宅が建った方がむしろ世の為になります。事業計画をノーマルレベルにすれば銀行融資を受け健全に建築することができます。そんな事案・建築主は融資の付く優良な計画に変えるため是非共相談先を設計事務所に変えるべきです。